Incorporações Imobiliárias Camufladas em Cooperativa Habitacional, Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Nos últimos anos, graças ao crescimento da economia e incentivos do governo federal, o setor imobiliário tem crescido assustadoramente.

Esse crescimento é visível, afinal, basta andar de carro pela cidade que nos deparamos com várias ofertas imobiliárias. Também nos jornais, revistas, etc., é possível ver esse “boom” imobiliário.

Alguns analistas prevêem um estouro desta bolha, assim como se deu nos Estados Unidos. Outros especialistas dizem que o problema imobiliário, que desencadeou a crise econômica de 2009 mundo afora, não ocorrerá no Brasil em razão da solidez dos bancos e a política de controle do governo nesse setor (bancário).

Um meio alternativo e de baixo custo para adquirir um imóvel residencial é por meio de cooperativa habitacional, cujo sistema é regulado pela Lei 5.764/71, que define a Política Nacional do Cooperativismo.

Grosso modo, a cooperativa habitacional funciona da seguinte forma: trata-se de uma entidade associativa cujo escopo é proporcionar a seus associados a construção e aquisição de imóveis residenciais pelo sistema de auto-financiamento de construção cooperada a preço de custo.

Por meio das cooperativas habitacionais é que se adquire terrenos para construções dos imóveis, que são custeados através de mútua ajuda financeira entre os cooperados.

Esse mutualismo financeiro só se encerra quando todos os associados venham a adquirir um imóvel residencial totalmente quitado. Para tanto, todos os associados tem que estar adimplentes com a contribuição mensal.

No regime cooperativo não se aplica, em tese, o Código de Defesa do Consumidor, pois há lei específica que regula o sistema, conforme disposição do artigo 79 da Lei 5.764/71.

Esse sistema diferenciado e flexível de aquisição de imóvel residencial tem sido utilizado com freqüência, e também, tem sido meio para que alguns aproveitadores se beneficiem deste sistema para atuar como verdadeiras incorporações imobiliárias, sem, contudo, submeter-se ao rigoroso regime do Código de Defesa do Consumidor.

Ou seja, a adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda.

Explico: certo casal, prestes a contrair núpcias, adere a um compromisso de participação em programa habitacional com objetivo de adquirirem imóvel residencial a um certo valor, num prazo não superior a dois anos.

Na cooperativa, o hipotético casal toma conhecimento que as unidades residenciais serão entregues, mediante sorteio, a cada cento e oitenta dias, assim sucessivamente, até a entrega da última unidade no prazo de dois anos preestabelecido.

Empolgado o casal associa-se a cooperativa, e pagam mensalmente as parcelas, no afã de que em até dois anos consigam a tão sonhada casa própria.

No curso do negócio, o casal é informado que além das parcelas mensais, eles teriam que pagar um saldo residual, que não fora informado no momento da adesão.

Além disso, o casal é informado que não há previsão de entrega do imóvel.

Indignados, o casal decide desistir do negócio formalizando a desistência junto a cooperativa.

No estatuto da cooperativa, há uma cláusula que dispõe sobre exclusão e/ou desistência do cooperado, que assegura a restituição parcial das parcelas que o casal havia pagado até aquele momento.

Geralmente, nesse tipo de cláusula, as cooperativas retém até 30% daquilo que fora pago até a desistência.

Neste exemplo, se fossem aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor e Código Civil e não àquela da Lei de Cooperativa estaria configurado o inadimplemento contratual da cooperativa, pois a mesma não cumpriu com sua obrigação de entregar o imóvel no tempo estipulado (dois anos), de forma que não se justificaria a retenção de uma porcentagem das parcelas que foram pagas por aquele casal.

No entanto, embora o casal, do exemplo acima, tenha firmado um compromisso de participação habitacional em cooperativa, a verdade é que a natureza deste negócio é tipicamente de um contrato de compromisso de compra e venda das incorporações imobiliárias.

Ou seja, algumas cooperativas agem disfarçadamente como autenticas incorporações imobiliárias, impõem cláusulas iníquas aos consumidores, valendo-se das benesses da Lei 5.764/71, que disciplina o sistema das cooperativas, de forma a se verem imunes as regras do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

O Poder Judiciário atento a este engodo de algumas cooperativas inescrupulosas tem rechaçado essa conduta no sentido de reconhecer a natureza de incorporação imobiliária destes negócios para afastar a incidência da lei que regula o sistema cooperativo e com isso aplicar as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Voltando-se ao exemplo do casal, não é justo que a “cooperativa” travestida de incorporação imobiliária não obedeça ao prazo estipulado na avença, em detrimento do “cooperado”, que já desembolsou determinado valor e não viu concretizar o sonho da casa própria além de não ser restituído integralmente o valor desembolsado.

As incorporações imobiliárias, em razão do proveito econômico que sua atividade empresarial lhe aufere, assumem objetivamente o risco nos casos de atraso na entrega do imóvel a seus clientes, além de terem que suportar as perdas e danos do seu descumprimento contratual. Assim determina o Código de Defesa do Consumidor.

O Poder Judiciário, no exemplo do casal, tem equiparado esse tipo de cooperativa às incorporações imobiliárias para aplicar-lhes as regras do Código de Defesa do Consumidor, no que tange a responsabilidade objetiva, devolução integral das parcelas pagas no caso de inadimplemento contratual da “cooperativa”, inversão do ônus da prova, etc. Vejamos:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Resolução c.c. restituição de parcelas pagas – A ré não tem natureza nem características próprias de uma cooperativa, mas de incorporadora e construtora de imóveis – culpa da ré caracterizada, por atraso na entrega da obra – O que faz surgir o dever de reparação dos prejuízos causados à outra parte – Devolução ao autor do valor integral das parcelas pagas, de uma única vez, sem direito da ré à retenção da taxa administrativa ou qualquer outra despesa(...)” (TJ/SP. Apelação nº 423.336-4/2-00)

Denota-se que a boa-fé do “cooperado” tem sido protegida pela lei e pelos tribunais.

O momento é de euforia e o consumidor tem que prestar atenção nas ofertas dos imóveis, que de tão atraentes acabam sendo verdadeiras armadilhas.

Como em tudo, há uma parcela ínfima de empresários que se aproveitam do sistema flexível das cooperativas habitacionais para tirar proveito da boa-fé das pessoas e obterem vantagem ilícitas.

Felizmente, o Poder Judiciário tem agido de maneira exemplar para rechaçar condutas ilícitas de algumas cooperativas, e com isso manter o equilíbrio financeiro de nossa sociedade.

Se você leitor está na mesma situação do casal acima exemplificado, ou então, está diante de uma oferta de imóvel por meio de cooperativa habitacional, a ajuda de um profissional qualificado é indispensável para proteger seu patrimônio.

O escritório Almeida Ribeiro Advocacia tem vasta experiência no ramo imobiliário, com êxito em diversas ações relacionadas a este assunto.

SERVIÇO: 

Os mutuários que se encontram em alguma situação como as citadas acima, podem recorrer a advogados especializados para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3258-4323 ou comparecer diretamente ao nosso escritório, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago (Favor agendar horário previamente apamp@outook.com). Endereço: Rua Major Sertório, 212 conj 62 - Vila buarque - ao lado do Metrô República.