Associação Paulista de Apoio aos Mutuários Prejudicados - Apamp
Somos um grupo de estudo e defesa de direitos dos prejudicados nas construções civis que busca a melhoria do setor para se evitar atrasos de entrega e abusos das empresas. Desta forma pretendemos disseminar informações de direitos ao público pelo meio de estudo setorizado.
terça-feira, 17 de junho de 2014
Prescrição da ação para repetir o indébito da TAXA SATI ILEGAL é de 10 anos
Abuso na cobrança de corretagem e taxa SATI
Embora bastante comum nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis negociados na planta, a cobrança da comissão de corretagem e taxa SATI tem gerado muita discussão, sendo considerada ilegal e abusiva por boa parte dos juízes. A ilegalidade da cobrança é fundamentada por pelo menos três fatores: 1) Neste tipo de negócio, não há o serviço de intermediação imobiliária e corretagem propriamente dita. O que existe é a venda direta. A empresa constrói o stand de vendas, promove a publicidade e o consumidor vai até o local por conta própria. Além disso, no local da venda, o consumidor não escolhe quem o atenderá; normalmente há uma ordem de vendedores, definida internamente. Mesmo que as vendas tenham sido terceirizadas à outra empresa – o que também é comum – o serviço de corretagem não é caracterizado, já que não há a aproximação das partes.
2) Em muitos casos, informa-se verbalmente ao cliente um determinado valor do imóvel, porém depois de aceito o negócio e firmado o contrato, o consumidor verifica que o valor devido é maior do que consta no compromisso de compra e venda. A diferença nos números vem justamente da corretagem, cobrada à parte. Ou seja, durante as negociações promete-se um imóvel de determinado preço, mas no momento da assinatura do contrato o valor desse imóvel aparece diferente.
3) Mesmo que se admitindo a participação de um corretor na venda, este profissional foi contratado ou pela construtora ou pela empresa terceirizada parceira nas vendas. Quem, necessariamente, precisa pagar pelos serviços é que os contrata. A construtora não pode repassar os custos dessa contratação sem o prévio e expresso consentimento do consumidor.
O mesmo se aplica à malfadada taxa SATI ou ATI, que é cobrada do consumidor como assessoria imobiliária e jurídica. Tal cobrança é indevida e ilegal. A empresa não pode exigir do consumidor um valor extra para um suposto preenchimento de cadastro ou análise de documentos, esse serviço faz parte da venda e não deve ser cobrado à parte. Também é ilegal exigir que o consumidor contrate consultoria jurídica de um advogado indicado pela empresa. Desse modo, a isenção do profissional, no momento de alertar o consumidor de eventuais problemas, é questionável. Por fim, é importante mencionar que a empresa não pode condicionar a venda do imóvel à contratação desse serviço, pois isso caracteriza venda casada, que também é ilegal. Quem já pagou essas taxas e se sente prejudicado deve ingressar com ação judicial para pedir a restituição do dinheiro, lembrando que o prazo para reclamar os valores cobrados é de cinco anos contados da data do pagamento.
quarta-feira, 28 de maio de 2014
Quando a corretagem é abusiva
Entre os inúmeros cuidados que o consumidor precisa ter ao comprar um imóvel, a contratação do corretor e o pagamento dele merecem atenção especial. Isso porque construtoras e imobiliárias estão repassando ao cliente o valor da taxa de intermediação. A prática é ilegal porque contraria o Código de Defesa do Consumidor. De acordo com a lei, o comprador deve arcar somente por serviços contratados por ele. A comissão paga deve estar incluída no valor total da venda. Caso contrário, trata-se de cobrança indevida, o que também é proibida pela legislação de defesa.
Na maioria das vezes, o consumidor não é informado de que entre os pagamentos firmados estão os honorários do corretor. Ele deve ser comunicado disso. A prática de omitir do consumidor o que ele está realmente pagando é condenada por associações de defesa dos consumidores, a Ordem dos Advogados do Brasil e pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Distrito Federal (Creci-DF).
“O consumidor só deve pagar por serviço que ele contratou. Por exemplo, ele contratou um corretor para encontrar um imóvel. Neste caso, ele paga. Mas se o profissional foi contratado pela construtora, ela que deve pagar”, defende Ildecir Amorim, presidente da Comissão de Direitos do Consumidor da OAB-DF. A advogada orienta ainda a leitura do contrato porque algumas construtoras e imobiliárias têm o hábito de colocar como cláusula contratual que a corretagem fica a cargo do consumidor.
O presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Geraldo Tardin, confirma o que tem ocorrido no mercado. Cita uma situação hipotética, em que a imobiliára ou construtora vende o imóvel por R$ 500 mil, por exemplo. Nesse caso, quando o
consumidor tem acesso ao contrato, percebe que o valor declarado pela empresa foi de R$ 475 mil. É nesse momento que o cliente percebe que os R$ 25 mil são os 5% de porcentagem da corretagem. “Se a construtora cobrar R$ 500 mil do consumidor e declarar que o imóvel vale R$ 500 mil e desse valor, ela descontar os 5% de comissão para o corretor, não tem problema.Porque aí a empresa pagou o profissional usando o dinheiro do negócio. A questão é se o consumidor pagar por isso”, explica.
O diretor-secretário do Creci-DF, José Sena, alerta que os serviços do profissional da área precisam ser pagos, mas por quem contratou. “O profissional tem que receber, mas se foi a construtora que contratou, o consumidor não deve pagar”, orienta.
Exclusividade
Quando uma construtora lança um empreendimento, ela treina um grupo de corretores, fornece estrutura física e logística de um estande no local da construção do imóvel e em troca, dá a exclusividade de venda. Até este ponto não há problemas. Eles começam quando o comprador exige um sinal para concretizar o negócio, entre as alegações para o adiantamento estão a existência de poucas unidades ou mudança na tabela de preços.
Assim é feita uma proposta de compra e o consumidor paga um valor como garantia de que nenhuma das partes vai desistir do negócio. Somente quando chega o contrato definitivo, o consumidor descobre então que aquele valor dado no início da negociação na verdade era em grande parte a comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do imóvel.
Foi o que ocorreu com o personal trainer Ricardo Faria Lopes, 35 anos. Ele comprou um apartamento na planta em Águas Claras cuja previsão de entrega era em 2010. Na ocasião, Ricardo foi ao estande de vendas e negociou com os corretores de plantão que estavam no local. O sinal foi pago e um dos recibos continha o valor de R$ 3.029. Esse comprovante foi usado para o pagamento do corretor. O personal só percebeu isso quando recebeu o contrato definitivo com a construtora. “A gente acredita na boa da fé da empresa. Você acha que está comprando dentro da lei e na verdade não é bem assim, eles tentam ganhar de qualquer forma”, reclama.
Distrato
Uma situação de dúvida entre os consumidores é em relação ao distrato. Ao desistir do negócio ele deve ou não receber de volta o dinheiro pago ao corretor? No entendimento das associações de defesa do consumidor como o Ibedec, se o negócio não foi firmado, independente do motivo, o corretor não deve receber. Porém, para o Creci-DF, se houve a intermediação, o corretor não pode ser penalizado por eventuais desistências.
Sem um entendimento claro, a situação vai depender de contrato para contrato. E, na justiça, vai ficar a cargo do entendimento do juiz. Na última semana, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios condenou duas construtoras ao ressarcimento, em dobro, de 80% do valor de comissão de corretagem a consumidora que ficou impossibilitada de pagar prestações de imóvel e desfez o negócio.
Na sentença, a juíza sustenta que as consumidoras “não podem pretender que a comissão de corretagem seja parte integrante do valor total do negócio, passível de cobrança, e, simultaneamente, parte estranha ao negócio e insuscetível de devolução em caso de distrato."
O que diz a lei
O Código de Defesa do Consumidor, lei nº 8.078/1990, determina que o consumidor deve pagar por serviços contratados por ele. O fornecedor não pode terceirizar o pagamento de algo que ele deveria arcar, como é o caso da taxa de corretagem. Caso o consumidor pague, a cobrança se encaixa como indevida e ele tem direito de receber o dobro do que foi pago com juros e correção monetária.
Problema por metro quadrado
Omercado imobiliário não para de crescer, assim como as reclamações contra o setor. Uma das principais queixas é a cobrança de taxas indevidas, prática constatada em oito das 10 maiores construtoras do país. Veja como fugir dessa e de outras armadilhas
Estandes de venda com charmosos apartamentos decorados seduzem até o mais cético consumidor. Corretores dão a entender que imóveis são vendidos como água. Analistas sugerem que os já exorbitantes preços vão ficar ainda maiores. Manchetes de jornal afirmam que o mercado está aquecido, que faltam imóveis. É nesse clima de "corrida à casa própria" que muita gente se deixa levar pela ansiedade e bate o martelo em um apartamento na planta. O problema é que, não raro, construtoras e imobiliárias cometem abusos que inicialmente não são percebidos pelo comprador. Quando, enfim, o consumidor se dá conta da situação em que se meteu, haja dor de cabeça para tentar reverter a situação.
Um clássico entre esses abusos é a cobrança indevida de uma taxa chamada Sati: Serviço de Assistência Técnica Imobiliária, normalmente cotada em 0,88% do valor do imóvel. Percentualmente pode parecer pouco, mas faça as contas: ela cobriria o custo de boa parte da mobília. Um levantamento do Idec com as 10 maiores construtoras de empreendimentos residenciais do país mostra que oito delas cobram indevidamente a tarifa.
A cobrança do Sati que vem sendo praticada tem três grandes problemas. O primeiro é que, em tese, o consumidor poderia, sim, pagar por esse tipo de serviço. Ou seja, ele compraria um imóvel e, caso julgasse necessário, pagaria também por essa assessorai jurídica. Mas os vendedores não dão essa opção ao consumidor: ou se compra o apartamento e também se paga a taxa, ou não há transação. A segunda irregularidade é que, mesmo pagando a taxa, raramente algum tipo de assistência é fornecida; paga-se por nada. E o terceiro problema é que, por uma questão de lógica, dificilmente o advogado a assessorar o comprador vai ser imparcial. "Esses profissionais são, em geral, contratados pela construtora ou imobiliária, que são as partes interessadas na venda", resume Mariana Alves Tornero, advogada do Idec.
A dor de cabeça da enfermeira Vera Lúcia Macedo Torre, de São Paulo (SP), por exemplo, só não foi maior porque, depois de muita insistência, ela conseguiu combinar com a construtora o cancelamento da taxa. Vera até que teve sorte, pois percebeu a abusividade da cobrança antes do pagamento, embora a compra do imóvel já estivesse definida. Caso contrário, provavelmente, ter o dinheiro de volta (cerca de R$ 4 mil) seria ainda mais complicado. "Na alegria e ansiedade de fechar o negócio, acabei nem lendo o contrato direito. Mas depois percebi que pagar por uma assessoria que não tive não fazia sentido", afirma ela.Assim, fica a dica: se for comprar imóvel na planta, não aceite pagar essa taxa. Aliás, após essa recusa, existe a chance de o corretor dar uma espécie de contraproposta. Foi o que aconteceu durante o levantamento com as construtoras: após serem questionados sobre a natureza da cobrança, alguns corretores afirmaram que poderia haver um desconto sobre os tais 0,88%, ou que a taxa poderia ser parcelada. Mas, ora, o verdadeiro desconto deve incidir sobre o valor do imóvel em si, e não sobre uma tarifa que nem deveria ser cobrada. Portanto, fuja também dessas contrapropostas.
Para quem já pagou a taxa, uma notícia ruim e uma boa. A ruim é que dificilmente o dinheiro será devolvido amigavelmente (o que não quer dizer que você não possa tentar essa restituição com a construtora ou imobiliária). A boa notícia é que, caso você entre com uma ação na Justiça, são enormes as chances de ganhar a causa.
Foram consideradas as dez maiores construtoras de imóveis residenciais do país, segundo o ranking ITC (consultoria especializada em mercado imobiliário): MRV, Gafisa, Brookfield, Direcional, Even, Cyrela, Rossi, Plaenge, Toledo Ferrari e Bueno Netto. Em seguida, foram procurados apartamentos dessas em-presas, seja visitando o estande de vendas, seja fazendo contato telefônico ou via atendimento online. Como, em geral, os corretores só falam da taxa Sati quando o negócio está prestes a ser concretizado, lhes foi perguntado se haveria cobranças extras (além do valor do próprio imóvel). Em caso de resposta afirmativa, avaliou-se se a maneira como a cobrança era colocada: obrigatória ou facultativa. Por fim, quando o corretor sugeria se tratar de cobrança obrigatória, questionou-se a natureza da cobrança, para verificar o novo discurso que ele adotaria.
Maioria dos consumidores não reclama por seus direitos
CUIDADO COM O NOVO GOLPE DAS CONSTRUTORAS
Por Henrique Guimarães – Especialista em Direito Civil e do Consumidor
terça-feira, 27 de maio de 2014
Vícios e defeitos na construção.
terça-feira, 29 de janeiro de 2013
Saiba o que é TAXA SATI
Porém, de acordo com o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro é abusiva. Também é contra a lei não informar ao consumidor sobre a inserção da taxa no contrato, além de ferir o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora, sem permitir que o contratante busque um defensor independente.
sexta-feira, 25 de janeiro de 2013
Demora na entrega de imóvel faz compradores protestarem
sexta-feira, 18 de janeiro de 2013
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Patrimônio de afetação: uma inovação no mercado imobiliário
Fabrício Petinelli Vieira Coutinho__________________________________________________________________________________________________